5 aspectos que tienes que pensar ANTES de comenzar con el alquiler turístico de tu propiedad
Con bombos y platillos podemos afirmar, y sin temor a equivocarnos, que en el 2023 el alquiler turístico se puso de moda.
Hay muchas razones posibles, pero lo cierto es que cada día recibo algún mensaje o leo de gente que decidió publicar su casa en Airbnb o en Booking para sacar una “alta rentabilidad” (de lo que está entre comillas no vamos a hablar en este momento)
Si eres una de las personas que está pensando en ofrecer su piso como alquiler vacacional, ¡Enhorabuena! Has tomado una gran decisión.
Y también has puesto sobre tus hombros una gran responsabilidad.
He de confesar que si bien el ser anfitriona de alquileres turísticos es una profesión muy gratificante, muy interesante, y no la cambio por ninguna otra, también es de las profesiones más demandantes que conozco.
Es por eso, y para no crear falsas expectativas, aquí encontrarás los 5 aspectos más importantes que debes tener en cuenta antes de darle al botón de PUBLICAR MI PROPIEDAD en Airbnb.
(Y que por cierto, me hubiera encantado que alguien me las comentara allá por el 2013 cuando empecé con los alquileres turísticos)
Antes de decidirte por el alquiler vacacional de tu casa, ten en cuenta todo eso:
1- Airbnb NO es un negocio pasivo
Un negocio que da ingresos pasivos es algo así como un negocio que no tienes que monitorizar, o un negocio al que no le tienes que dedicar muchas horas en tu día a día.
¿Y por qué empiezo por esto?
Hoy en día, hay mucha gente que imparte cursos sobre cómo empezar en este mundo del alquiler vacacional. Esto, desde mi punto de vista, es muy interesante y lo celebro.
Y hago este comentario aparte, porque cuando yo empecé en el mundo del alquiler vacacional en el 2013, tuve que aprender todo sola (¡Y eso que venía trabajando en el sector hotelero desde el 1998!)
En esa época, trabajaba para una agencia de alquileres vacacionales y si bien ellos confirmaban las reservas (no usábamos Airbnb en ese momento) yo tenía que hacer todo el trabajo de operaciones.
He ido aprendiendo día a día, y las experiencias que he vivido darían para escribir un libro. Una carrera de obstáculos que había que sortear con rapidez, cintura y soltura. Cada día era una aventura nueva que documentar en mi cuaderno de instrucciones imaginario.
Porque al final, este es un trabajo como cualquier otro, y si surge algún tema puntual con algún huésped, es altamente probable que vuelva a surgir con el huésped siguiente.
La cuestión es que muchos educadores utilizan como argumento de venta que gestionar un alojamiento turístico es un negocio pasivo. Lo hacen, simplemente porque vende más.
Quien quiere un negocio pasivo imagina el alquiler turístico como algo así como publicar el inmueble en Airbnb, colocar una cerradura inteligente y coordinar la limpieza al final de la estancia. Todo esto, mientras duermen, van a la playa o se dedican a otras tareas.
Por lo tanto, si quieres esta manera de generar ingresos y no sabes del tema, compras el curso. Yo lo hubiera comprado, vamos.
Pero también me hubiera dado con un canto en los dientes al darme cuenta de que de pasivo tiene poco. Se acerca bastante, pero solo por el hecho de que no tienes que cumplir un horario o porque puedes contestar un mensaje mientras vas al gimnasio, pero esta no es la regla, es la excepción.
Después de todo, hay personas detrás de esta profesión, y es muy difícil transformar esto en un negocio al que no le tengas que dedicar varias horas al día.
Con el tiempo, se pueden automatizar muchas tareas, o contratar un equipo, y ahí es cuando nos acercamos a la “pasividad” de esta profesión. Pero no cometamos el error de entrar a este mundo pensando que gestionar un alojamiento turístico es un negocio que funciona mientras duermo.
Hay huéspedes que recibir, otros a los que asistir, hay reparaciones que organizar, hay limpiezas que supervisar, hay mensajes que contestar, hay documentación que entregar, etc.
2 - Tienes que hacer números
No todo se trata de cuánto voy a ganar. Cuando decides publicar tu casa como alquiler vacacional no puedes olvidarte de calcular los gastos que tendrás.
Para empezar, lamentablemente, el precio no lo decides tú, lo deciden tus potenciales huéspedes. Esto lo menciono porque lo primero que me comenta la mayoría de los propietarios es: yo quiero ganar X por semana.
A la hora de decidir el precio por noche que tus huéspedes pagarán por alojarse en tu casa, tienes que tener en cuenta el precio de tu competencia. Debes hacer una investigación considerando muchas variables, como por ejemplo las características de tu propiedad, la zona, el tipo de huésped que quieres atraer, etc. y así, colocar el precio adecuado.
Pero aparte de esto, tienes que calcular los gastos que tendrás en tu alquiler vacacional. Por mencionar algunos que debes considerar: gastos de insumos eléctricos, gas, agua, comunidad e internet. A esto debemos sumarle los gastos por algún desperfecto que pudiera ocurrir durante la estancia de los huéspedes. Ten en cuenta que hay mucho recambio y una cafetera no dura lo mismo cuando se utiliza todos los dias por diferentes personas.
También están los gastos que debes pagar a Airbnb o la plataforma que publica tu anuncio, la limpieza y lavandería de la ropa de cama y toallas, y no olvidemos de los impuestos que debes pagar al hacer la declaración a hacienda.
Con todo esto, aquello de “yo quiero ganar X por semana” lo cogemos con pinzas.
3- Debes pensar el alquiler turístico como un negocio y de manera profesional
No es solamente publicar tu espacio y sentarte a esperar a que lleguen reservas.
Debes considerar el tener un equipo de limpieza y lavandería que se encargará de que todo esté impecable.
Debes tener en cuenta el personal de mantenimiento o la empresa encargada de solventar cualquier incidencia que pudiera ocurrir cuando menos lo esperas.
Debes dar un excelente servicio al cliente y tratarás con personas de diferentes países y culturas cada día.
Piensa en todo ello como parte de tu negocio y como si fueras una empresa que debe gestionarlo todo al mismo tiempo.
Siguiendo con este punto …
4- Tienes que considerar si gestionarás la atención al cliente de manera profesional
(SOBRE TODO CUANDO SURGEN PROBLEMAS)
Siempre hay incidencias que resolver, y como no, surgen un viernes por la noche o un domingo por la mañana.
Cuando un huésped está lejos de casa, los problemas que puedan surgir suenan más graves de lo que son. Y como anfitriones, tenemos que estar a la altura de poder resolverlos con soltura y amabilidad.
Un huésped puede llamarte a la noche porque la cisterna hace ruido y no puede dormir, o porque el colchón le resulta demasiado duro, o porque no puede abrir la puerta con la llave o no recuerda el código.
La atención al cliente es un aspecto muy importante a tener en cuenta cuando decides gestionar tu alojamiento vacacional.
5- La limpieza debe ser tu prioridad
Un pelo sobre la cama, una mampara de baño con marcas de cal, o una pequeña mancha en la esquina inferior de la sábana puede provocar que tu equipo de limpieza tenga que volver a limpiar toda la propiedad.
Por eso, un equipo profesional es lo más preciado que puedes tener. Y si puedes tener una lista de chequeo de la limpieza, mejor que mejor.
No debes olvidar dejar productos de limpieza en tu propiedad. Esto no solo es parte de los amenities que debes ofrecer para que los clientes utilicen durante su estancia, sino que proveerlos hará que ellos mismos se preocupen de dejar tu casa en buen estado.
Conclusión:
En este artículo he mencionado visto varios puntos que no puedes dejar de considerar si te decides por el alquilar turístico. Hay muchos más, como por ejemplo, cómo gestionar incidencias, cómo tratar con huéspedes difíciles, quejas de vecinos, cómo automatizar algunos mensajes, etc.
Es un mundo fascinante del que probablemente no te arrepientas de haberlo elegido. Pero debes tener en cuenta que no es una profesión para todo el mundo. Sobre todo ahora mismo que hay mucha información dando vueltas y a veces, resulta demasiado optimista.
Cuando el negocio nos va bien, tendemos a olvidar los desafíos del comienzo.
Afortunadamente, somos muchos los que intentamos concienciar y hacer de este rubro relativamente nuevo, un sector más profesional y responsable de cara a propietarios, huéspedes y vecinos.